房產代持需謹慎，千萬豪宅終落空

發布日期：2022-12-23 作者：程金霞律師

【基本案情】
2009年3月，張三、李四與XX市A有限公司簽訂《商品房預售合同》，購買XX市XX路XX弄XX弄XX號XX室房屋（以下簡稱系爭房屋），房屋暫測面積134.88平方米，合同總價暫定172萬元，2009年3月14日前張三、李四支付首付款34.4萬元，2009年4月14日前通過貸款方式支付1,376,000元，其中首付款32.8萬元由王五通過銀行卡POS機支付。2010年4月8日，XX市A有限公司將系爭房屋交付張三、李四，雙方并簽署房屋交接書，約定系爭房屋實測面積134.48平方米，總房價款1,595,255元已付清。嗣后，房屋登記在張三、李四名下。
據張三確認，系爭房屋實際系由王五出資購買，只因其女兒李四在XX市求學需要名下有房產，故和孩子父親的好友即王五協商，在王五購買的系爭房屋上掛名，房屋購買的出資費用都是王五負責。后因李四出國留學，不在需要在系爭房屋上掛名，故向王五商議，彼此根據XX市人民政府頒布的最新購房政策，王五不具備在本市買房的資格，故王五通過其公司員工劉強的介紹找到毛小燕代持產權。
2016年10月13日，張三、李四作為出賣人，毛小燕作為買受人簽訂《房地產買賣合同》，約定轉讓價款為310萬，雙方于2017年1月23日前辦理轉讓過戶手續。嗣后，毛小燕簽署《關于房產過戶的說明》一份，載明：“茲有位于XX市XX路XX弄XX弄XX公寓一套，原產權所有人為張三，受王五委托，通過閔行區XX中心辦理相關手續，現已正式過戶至毛小燕（身份證號：XXXXXXXXXX********）名下。該套房產實際權利人為王五，王五擁有該房產的最終處置權?！彼煤?，系爭房屋仍由王五進行出租管理。
2019年7月，毛小燕方通過案外人向王五提出不再代持系爭房屋產權，并表示可在房屋出售后再談補償問題。后雙方就房屋增值部分利益如何分配協商未果。2021年8月系爭房屋出售價格平穩，均在1080萬至1110萬之間。
2021年9月7日，王五向法院起訴要求：1、解除與毛小燕之間關于系爭房屋的產權代持合同關系；2、毛小燕按系爭房屋的市場價值賠償損失。

【法院裁判】
法院認為系爭房屋的購房出資來源于王五，房屋交付后實際由王五在控制，對外出租收取租金，而毛小燕也認可其登記為產權人后并未控制和使用房屋，并且也出具了書面聲明確認王五為系爭房屋的權利人，故結合相關證據和各方陳述，可認定系爭房屋由王五所購，并有張三、李四代持。2016年變更代持人為毛小燕。王五與毛小燕的代持合同成立。2009年與開發商簽訂購房合同時，王五并不屬于限購對象，2011年相關限購政策出臺，王五屬于限購對象，2015年變更代持人，將系爭房屋登記在毛小燕名下，現因王五仍屬于限購對象，代持合同的目的已無法事項，王五要求解除代持合同的訴請，應予支持。
關于合同解除后的損失分擔。本案中，代持合同解除后，系爭房屋產權應歸毛小燕所有。而王五主張毛小燕按房屋現值賠償損失，該部分損失實際包含了系爭房屋的出資款和增值損失。2015年，代持人由張三、李四變更為毛小燕，毛小燕及王五均應知曉王五屬于限購對象，代持產權可能導致其產生相應的損失，故現因王五仍屬于限購對象無法取得系爭房屋產權而產生的損失，王五亦負有一定的責任。鑒于系爭房屋最初系由王五出資，且長期由王五控制使用，其對房屋取得和管理維護貢獻較大，結合毛小燕代持期間系爭房屋及車位的增值情況，酌情認定毛小燕向王五賠償損失1,000萬元。故判決如下：
一、解除王五與毛小燕之間關于XX市XX路XX弄XX弄XX室的產權代持合同關系；
二、毛小燕于本判決生效之日起30日內向王五賠償損失1000萬元。
【律師說法】
根據《民法典物權編司法解釋（一）》第二條的規定，當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。可見，我國現行法律對房產代持是允許的，但法律允許不意味著您所籌劃的房產代持行為能受到法律保護，一旦操作不慎，當初籌劃的目的將落空，上述案例就是個很好的例子。此外，律師特別提醒，對于規避地方政府限購政策而做房產代持籌劃的，也有不少司法判例是認為此類代持行為無效，大家在進行房產代持行為時一定慎重，請專業人士操作！

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